REsp 2.187.412-MT: STJ afasta permanência do arrendatário no imóvel em caso de perda judicial da propriedade pelo arrendador

Na ausência de alienação ou de imposição de ônus real sobre o imóvel, não há previsão legal de sub-rogação nos direitos e obrigações do contrato de arrendamento quando a perda da propriedade pelo arrendador decorre de decisão judicial. Nessa hipótese, a perda da propriedade rural extingue o contrato de arrendamento, afastando a possibilidade de permanência do arrendatário no imóvel até o fim do prazo previsto no contrato.

Esse entendimento foi unificado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do REsp 2.187.412-MT, que analisou as seguintes questões: (I) determinar se a perda da propriedade dos imóveis rurais pelo arrendador implica a extinção do contrato de arrendamento, de modo a impedir que o arrendatário seja mantido na posse até o término previsto para a relação contratual; (II) definir se, na hipótese, existe justificativa para a readequação, de ofício, do valor arbitrado a título de honorários advocatícios, em patamar inferior ao estabelecido pelo artigo 85, § 2º do CPC.

Nos contratos agrários, especialmente no arrendamento rural, a exploração econômica está vinculada à função social da propriedade, e é disciplinada pelo Estatuto da Terra (Lei n.º 4.504/1964), e não pelo Código Civil. O Estatuto da Terra estabelece a sub-rogação do adquirente do imóvel nos direitos e obrigações do alienante na hipótese de utilização da terra em regime de arrendamento ou de parceria. Essa previsão não se enquadra em situações de perda da propriedade pelo arrendador oriunda de decisão judicial.

A ministra relatora Nancy Andrighi pontuou que o contrato de arrendamento constitui uma relação jurídica entre o proprietário do imóvel rural e o arrendatário. “Verificando-se a perda da propriedade por aquele, essa relação automaticamente deixa de existir (artigo 26, inciso VIII, da Lei n.º 4.504/64)”. Dessa forma, o contrato de arrendamento deixa de produzir efeitos sobre o novo titular, impedindo a permanência do arrendatário no imóvel até a transferência judicial do domínio.

De acordo com a relatora, impor ao novo proprietário, que teve seu domínio reconhecido via judicial, a sub-rogação nos direitos e obrigações resultantes de contrato celebrado entre o arrendatário e o antigo proprietário implicaria a atribuição de um encargo ao qual ele não consentiu – cenário distinto dos casos de alienação e ônus real sobre o imóvel, previstos no artigo 92, § 5º, do Estatuto da Terra.